29.10.2025

eQ:n kiinteistörahastojen kuulumiset 3/2025

Suomen kiinteistömarkkina

Suomen kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymi on edelleen normaalia alempi, mutta elpymisen merkkejä on selvästi havaittavissa. Euroopan ja Pohjoismaiden markkinat ovat jo piristyneet. Suomessa hintojen nousu edellyttää kysynnän kasvua tarjontaa suuremmaksi.

Rahoituksen saatavuus on parantunut, ja kuluvan vuoden kasvava transaktiovolyymi viittaa markkinan normalisoitumiseen.

Lähde: Newsec Finland Real Estate Market

eQ:n kiinteistörahastojen kohteet sijaitsevat pääkaupunkiseudulla sekä isoissa kasvukeskuksissa, joiden arvioidaan pysyvän sijoittajien kiinnostuksen kohteina. Kiinteistösijoitukset tarjoavat perinteisesti vakaata kehitystä, mutta lyhyellä aikavälillä voi esiintyä poikkeavia ajanjaksoja, kuten olemme viime aikoina saaneet kokea. Kiinteistösijoitusten tärkeä rooli ja tehtävä pitkän aikavälin sijoitussalkussa ei kuitenkaan ole muuttunut – päinvastoin. Ne tuovat edelleen sijoittajan kannalta ensisijaisen tärkeää hajautushyötyä perinteisestä osake- ja korkosijoituksista koostuvaan salkkuun ja toimivat järkevänä riskienhallinnan välineenä.

eQ Yhteiskuntakiinteistöt
  • Tuotto Q3/2025: +0,85 %
  • Tuotto vuoden alusta: +1,39 %

  • Tuotto perustamisesta p.a.: +5,94 %

Markkina on vakautumassa, eikä yleisiä arvonmuutoksia havaittu. Joitakin yksittäisiä arvonalentumisia syntyi vuokrasopimusten lyhentymisen vuoksi. 
Vuokrasopimusten keskipituus on 7,7 vuotta, mikä kertoo hyvästä vuokraustilanteesta. 
Rahaston strategia painottuu kuuteen suurimpaan kasvukeskukseen ja julkisen sektorin kassavirtaan – julkisen sektorin osuus vuokralaisista on 65 % ja kasvussa.

Toiminnassa painotetaan kassavirran vahvistamista. Esimerkiksi Espoon kiinteistöön tehtiin merkittävä laajennus nykyisen vuokralaisen kanssa, mikä parantaa käyttöastetta. Segmentti houkuttelee yhä enemmän myös kansainvälisiä sijoittajia pitkien, inflaatiosuojattujen vuokrasopimusten ja vakaiden tuottojen ansiosta.

Uusia tapahtumia

Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma sijoittajaksi rahastoon. Rahasto osti samalla Varmalta koulukiinteistön Espoon Niittykummusta.

Lunastusten tilanne

eQ Yhteiskuntakiinteistöt -rahastossa lunastusten siirrot koskevat toistaiseksi vain kesäkuun 2025 lunastuspäivälle kohdistuneita toimeksiantoja ja kaikki aiemmat lunastukset on maksettu. Lunastusten maksaminen edellyttää varojen saamista kiinteistömyynneistä, sillä vuokratuotot yksin eivät riitä lunastusten maksamiseen. Rahaston päivittäinen toiminta on vakaata, kiinteistöt hyvin vuokrattuja ja vuokralaiset sitoutuneita. eQ seuraa aktiivisesti markkinan kehitystä ja etenee harkitusti kiinteistöjen myynneissä, jotta lunastukset voidaan toteuttaa mahdollisimman pian.

Rahaston neljännesvuosikatsaus Tee merkintä

eQ Liikekiinteistöt
  • Tuotto Q3/2025: +0,07 %
  • Tuotto vuoden alusta: -3,35 %

  • Tuotto perustamisesta p.a.:+3,61 %

Vuoden aikana toteutuneet liiketilakaupat (mm. Skanssi ja Mylly) sekä uudet vuokraevidenssit ovat painaneet kohteiden arvostuksia. Silti segmentti on osoittanut vahvaa kassavirtakykyä ja sijoittajien kiinnostus kohdistuu erityisesti päivittäistavarakauppavetoisiin ja suurmyymäläkohteisiin.

Rahaston kohteista:

  • 50 % liiketiloja
  • 33 % toimistoja
  • Loput hotelli- ja logistiikkakohteita
  • 75 % sijaitsee pääkaupunkiseudulla

Kolmannella neljänneksellä keskityttiin operatiivisen toiminnan tehostamiseen ja vuokrausasteen parantamiseen. Rahasto solmi merkittäviä jatkovuokrauksia ja uusia vuokrasopimuksia mm. Espoossa ja Tampereella, mikä tukee tuottopotentiaalia. Uusia myyntejä tai hankintoja ei tehty, mutta strategisia myyntejä valmisteltiin harkitusti.

Lunastusten tilanne

eQ Liikekiinteistöt -rahastossa on jouduttu siirtämään lunastusten maksuajankohtia kesäkuun 2024, joulukuun 2024 ja kesäkuun 2025 lunastuspäiville kohdistuneiden toimeksiantojen osalta. Lunastukset toteutetaan saapumisjärjestyksessä ja maksetaan myöhemmin, kun varoja kertyy kiinteistömyynneistä. Nykyisessä markkinatilanteessa kiinteistökauppoja tehdään aiempaa hitaammin, mutta eQ näkee jo merkkejä kaupankäynnin piristymisestä. Rahaston kiinteistöt ovat edelleen vakaalla pohjalla, ja rahastonhoidossa keskitytään hyvään vuokrausasteeseen, aktiiviseen vuokralais- ja kiinteistöhallintaan sekä suunnitelmalliseen kehittämiseen pitkällä aikavälillä.

Rahaston neljännesvuosikatsaus Tee merkintä

Aiempi tuotto ei ennakoi tulevaa tuottoa. Kiinteistörahastojen koko tuottohistoria on esitetty alla.

 Vuosi eQ Yhteiskuntakiinteistöt   eQ Liikekiinteistöt
2025, 1-9  1,4%  -3,4% 
 2024  0,8%  -8,3%
 2023  -13,8%  -12,7%
 2022  8,2%  7,0%
 2021  8,2%  8,9%
 2020  9,0%  4,6%
 2019  9,1 %  7,7%
 2018  9,2% 7,2%
 2017  10,1% 10,7%
 2016  9,8%  10,5%
 2015  8,2%  9,8%
2014  6,4%  -
2013  12,1%  -
 Tuotto perustamisesta  + 5,9 % p.a  + 3,6 % p.a

Lähde: eQ Rahastoyhtiö Oy

* Keskimaturiteetti sisältää rakenteilla olevien hankkeiden vuokrasopimukset

** Alkutuotto eli nettotuotto on kiinteistösijoittamisen yksi perusluvuista, joka kuvaa kiinteistösijoituksen arvostusta ja muita ominaisuuksia. Alkutuotto lasketaan jakamalla rahaston nettovuokratulo rahaston kiinteistövarallisuudella. Sijoittajan saamaan tuottoon vaikuttavat alkutuoton lisäksi kiinteistöjen arvonmuutokset, velkavivun vaikutus, rahaston kulut ja sijoittajan tuotosta maksamat verot.

Riskit

Kiinteistösijoittaminen on lähtökohtaisesti pitkäjänteistä sijoittamista. Suositeltu sijoitusaika eQ:n kiinteistörahastoihin on vähintään viisi vuotta. Rahastojen perimä lunastuspalkkio on porrastettu sijoitusajan mukaan ja yli 5 vuoden sijoituksista ei peritä lunastuspalkkiota.

Kuten kaikkeen sijoittamiseen, myös eQ:n kiinteistörahastoihin sijoittamiseen liittyy riskejä. Kiinteistörahastojen arvot voivat laskea ja rahaston ottama velkarahoitus korostaa mahdollista arvon alenemista. Rahastoihin liittyy myös likviditeettiriski eli riski siitä, että sijoitusten realisointi etenkin heikossa markkinatilanteessa voi johtaa tappioihin ja viivästyttää lunastusten maksamista. Rahasto voi joutua keskeyttämään rahaston lunastukset. Riskeistä on kerrottu tarkemmin rahastoesitteissä. Pyydämme ystävällisesti tutustumaan niihin huolellisesti.